Si vives en un edificio o conjunto, ya sabrás que existe la figura de administrador, pero por lo general no todos tienen claro qué función cumple. Por eso, en este artículo te contamos quién es, quién lo nombra y cuáles son sus funciones al administrar una copropiedad.
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Según Actualícese, “el administrador de una propiedad horizontal, es el ente conector entre los propietarios, residentes y la propiedad horizontal; este deberá regirse en su actuar por la Ley 675 del 2001, y procurar el cuidado y resguardo de la copropiedad sin que en el ejercicio de sus funciones abuse de su cargo”.
Todas las propiedades horizontales requieren de la presencia y gestión de un administrador, el cual será el representante legal, tesorero del edificio o conjunto residencial. Se encargará de realizar los actos y contratos necesarios para el buen funcionamiento de la propiedad horizontal, cumpliendo con el manejo del personal laboral, manteniendo las buenas relaciones de la comunidad, ajustándose al presupuesto y a las disposiciones del reglamento.
Según el artículo 38 de la Ley 675 del 2001, “será función de la asamblea general de propietarios, como órgano de dirección de la persona jurídica, nombrar el administrador”.
Así mismo, fijarán el período en el que figurará como administrador y cuál será su remuneración. Para elegirlo, bastará con realizar una votación durante la asamblea de propietarios quienes deben votar a favor más de la mitad de los coeficientes de propiedad.
De acuerdo con el artículo 51 de la Ley 675 del 2001 el administrador puede ser tanto una persona natural como persona jurídica. Solamente debe cumplir a cabalidad con todas sus funciones.
De acuerdo con el artículo 51 de la Ley 675 del 2001, el cual señala las funciones del administrador en una propiedad horizontal, este deberá:.
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“Es responsable por los perjuicios causados por dolo, culpa leve o grave que se ocasione a la persona jurídica (P.H.), a los propietarios o a terceras personas, por razón de la ejecución de su administración”, según el artículo 50 de la Ley 675 de 2001.
Esperamos que haya sido de utilidad conocer qué rol y qué funciones cumple al administrador de tu edificio o conjunto. Te recomendamos consultar con él cualquier duda sobre todo lo relacionado con la propiedad horizontal, seguro te ayudará en lo que necesites.
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Buenas tardes, una preguntica, respetuosamente pregunto en mi conjunto, convoco el Presidente del consejo a reunión extraordinaria, solicitando aprobación para retirar un dinero del fondo de imprevistos para cumplir con un pago del deducible de la póliza de áreas comunes . No permitieron que la Administradora convocara, esta bien el proceso, es valido .. graias
Buenos días, me gustaría que informaran en que va la reforma de la ley 757/01
Hola, Ricardo.
Gracias por leernos y dejarnos tu comentario. Te compartimos la info proporcionada por la Corte Constitucional sobre la Sentencia C-757-01. ¡Saludos!
Buenos días, el lugar donde vivimos son unos multifamiliares, no está definido como conjunto residencial, mi papá tiene una tienda en su apartamento y el administrador le está diciendo que debe quitarla porque no puede entregar sus productos por la ventana. Yo quisiera saber si esto es viable o está atentando contra su derecho al trabajo, él es un señor de edad avanzada y no tiene otra fuente de ingresos. Gracias!
Hola, Silvia. Gracias por escribirnos y contarnos tu caso. Los contratos de arrendamiento usualmente especifican la destinación que se le puede dar a cada inmueble o si es posible subarrendar una parte del mismo, o ceder el contrato. Entonces, te aconsejamos revisar tu contrato para verificar esta parte. Además, también puedes solicitar una Asesoría jurídica y legal con nuestro aliado Jelpit para que puedas resolver estas dudas con abogados expertos. Conoce más ingresando aquí.
¡Saludos!
Hola buenos días. Una pregunta: Es responsabilidad del administrador la seguridad del Edificio de propiedad horizontal ante la inseguridad que se pueda presentar en la calle, por atracos a los residentes o por qué hayan carros sin placas y sospechosos parques dos al frente?
El artículo 51 de la Ley 675 del 2001 contiene todas las funciones del administrador, te invitamos a consultarlo en su totalidad para resolver tus dudas.
Soy propietario de un apartamento, el parqueafero es comunitario. La administradora no deja entrar una camioneta de la empresa para la cual trabajo. Dice que la camioneta debe ser de mi propiedad para poder usar el parqueadero. Hace 10 años la he guardado en el conjunto y esta nueva administradora no me deja
Hola, Gumercindo. Gracias por visitarnos y dejarnos tu comentario.
La ley establece que la administración o regulación de los parqueaderos comunales es responsabilidad de la administración del conjunto, siempre y cuando se haya acordado previamente en las asambleas de copropietarios. Por ello, sugerimos enviar un derecho de petición a la administradora solicitando una copia del acta de la Asamblea de Copropietarios en la que se haya tomado la decisión de prohibir el parqueo de vehículos que no pertenezcan a los propietarios o arrendatarios de los inmuebles o bajo cuál autorización se dio esa instrucción.
Un saludo.
Si un administrador tiene autonomia sin pedir autorizacion del consejo la compra de un aire acondicionado para su oficina gracias
GRACIAS POR MANTENERNOS INFORMADO A CERC DE ESTE TEMA QUE PARA MUCHOS DESCONOCEMOS Y NOS ATAÑE PUESTO QUE FORMAMOS PARTE DE LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS DE ALGUNA PROPIEDAD HORIZONTAL
Gracias a ti por tus palabras amables, Margarita.
Esperamos que nos sigas visitando para que nos permitas mantenerte informada 
¡Un abrazo!
Gracias. Si se deben varios años de Administración de 1 apartamento y existe un embargo por el idu. La administración podría embargar??
Que propuesta puedo hacer para que me condonen los ntereses de mora, costas de abogado, etc quiero estar a paz y salvo y solo tengo para pagar el total del capital.
Hola buenas noches quería consultar si la administración de un conjunto puede limitar el uso del parqueadero comunal y aplicar una multa?
Hola, María.
Muchas gracias por visitarnos, nos alegra leerte. Te invitamos a revisar esta información:
¿Qué debes saber sobre el uso de parqueaderos de visitantes en propiedad horizontal?
Muy buenos dias tengo tres preguntas para hacer. En la actualidad soy consejera y tesorera de Aun condominio.
1) Aunque como tal no existe la figura de Tesorera en la Ley 675 , pero en reunion de consejo fui elegida como Tesorera, quiero saber si en calidad de tesorera puedo negarme a aprobar el pago de alguna factura cuando esta no cumple , es decir no aportan parafiscales, la compra parece ser no real. No va a nombre del Condominio etc. etc.
2) El revisor fiscal tiene ingerencia en lo que hace el Tesorero)a) de la copropiedad es decir , manifestar que el Tesorero no puede negarse a pagar una factura , y que para ello se debe tener el visto bueno del Consejo de Administración, cuando precisamente fue elegido por el Consejo
3) El Administrador(a) puede pagar en cualquier momento el fondo de imprevistos , e incluso lo puede hacer en el ultimo mes del año, entiendo que la administración debe consignar mensualmente en cuentas independiente, los valores que corresponden A ESTE CONCEPTO y que corresponde minimo al 1% del presupuesto anual de gastos del Condominio.
Agradezco su respuesta
-Llevar la contabilidad del edificio o conjunto.
-Cuidar y vigilar los bienes comunes.
Como tú haces las veces de esta figura, te compartimos este artículo de nuestro aliado Jelpit para que puedas profundizar en el alcance de este rol:
¿Vives en un conjunto? Esto es lo que debes saber sobre un administrador de edificios
¡Saludos!
Buenas tardes, un administrador tiene horario? Puede tener 5 conjuntos bajo su administración? El administrador debe vivir dentro del conjunto cerrado y ser propietario?
Hola, Bellita. Te invitamos a revisar lo estipulado en el reglamento de propiedad horizontal, ya que dicha normatividad se establece con los copropietarios y es la que define todo lo relacionado con el administrador de propiedad horizontal. Un saludo.
Hola buenas tardes me puedes informar quién es el encargado de imponer las sanciones a los propietarios?? La Administración o el Consejo???
Hola, Elizabeth. Gracias por visitarnos y dejarnos tu comentario.
Según la Ley 675 de 2001, las sanciones son impuestas a los propietarios de bienes privados por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, y es el administrador la persona encargada de cobrar y recaudar las multas a las que haya lugar.
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Cuántas veces puede posponer 7n administrador la reunión de asamblea ordinaria de copropietarios cuántos meses 5 o 6?? Es legal gracias
Hola, Jimmy. Gracias por leernos. De acuerdo a la ley 675 de 2001, la asamblea general de propietarios de manera ordinaria debe reunirse por lo menos una vez al año y en la fecha que se señale en el reglamento de propiedad horizontal.
La asamblea se debe realizar máximo tres meses posteriores a la finalización del periodo presupuestal. Por lo general, este periodo es de enero a diciembre, lo que significa que esta reunión se debería realizar en marzo. Sin embargo, esto no es una regla general y hay propiedades en que la fecha de reunión puede variar, ya que como lo señala la ley, depende del reglamento de propiedad horizontal. Nuestra recomendación es que es que le des una mirada al reglamento de propiedad horizontal de tu copropiedad. Ciencuadras, cuadra todo.
Buenas tardes, la administradora que se tiene en el conjunto, la nombró el consejo de administración. La vigilancia, colocó cámaras para la seguridad del mismo, la administradora tiene acceso a ellas para estar vigilando a todos los copropietarios para cobrar multas por las infracciones que se cometen, por ejemplo: ingreso en contravía, mal parqueo, entre otros. Eso lo puede hacer?
Cobra multas por inasistencia a las asambleas sin el debido proceso, amenzanando con cobro jurídico directamente después de 30 días de expedido el cobro, no responde las comunicaciones, ni ella ni el consejo. Si ella demanda a los copropietarios, de dónde sale el dinero para pagar el abogado? Son muchas preguntas. Dios les pague
Hola, Luz. ¡Gracias por visitarnos!
La ley 675 de 2001 establece las funciones del Administrador, dentro de las que se encuentra “cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal”, de tal forma que hay que remitirse al reglamento de la propiedad horizontal para establecer, si la administradora tiene las facultades para imponer la multas que nos cuentas.
Por otro lado, frente a las solicitudes, se debe tener en cuenta que el plazo para dar respuesta al derecho de petición es de 15 días hábiles.
En cuanto al cobro coactivo, la ley 675 de 2001, establece que el administrador puede “cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización”.
Un saludo.
A donde me puedo comunicar para hacer una consulta sobre un inconveniente con el administrador del conjunto residencial donde vivo.
Hola, Magally. ¡Gracias por visitarnos!
¡Saludos!
Te invitamos a leer el siguiente artículo para aclarar tus dudas: Soluciona inconvenientes en tu conjunto: Pasos a seguir y a quién recurrir
Además, puedes conocer más sobre lo relacionado con la propiedad horizontal aquí en nuestro blog
La contabilidad NO la lleva el administrador en P.H.; por favor leer correctamente loque dice la ley 675 de 2.001 y es que “la contabilidad serà llevada bajo su responsabilidad” NUNCA dice que debe llevarla …. esto se debe entender igual que con la responsabilidad de asegurar que haya un prestador de servicios de seguridad y vigilancia (NUNCA dice esa ley que el administrador sea el que ejerza la tarea), asì las cosas y en estas condiciones se debe entender ùnicamente que el administrador solo debe asegurar que haya un Contador Pùblico avalado de la manera que la ley 43 de 1.990 regulò (diez años antes) … e igual que debe asegurar que haya una empresa de vigilancia legal y un prestador de servicios de aseo legalmente contratado, no dice que sea el vigilante y que haga el aseo.
Hola, Nelson. Gracias por visitarnos y dejarnos tu comentario.
Lindo día.
Ultimamente no me dejan guardar el carro de la empresa en donde trabajo, dicen que debe estar a mi nombre. Hace 10 años lo he venido guardando el este parqueadero comunitarion del conjunto. Segun
el reglamento no puedo guardarlo.
Que puedo hacer. Gracias
Hola, Gumercindo. Gracias por tu comentario.
La ley establece que la administración o regulación de los parqueaderos comunales es responsabilidad de la administración del conjunto, siempre y cuando se haya acordado previamente en las asambleas de copropietarios. Por ello, sugerimos enviar un derecho de petición a la administradora solicitando una copia del acta de la Asamblea de Copropietarios en la que se haya tomado la decisión de prohibir el parqueo de vehículos que no pertenezcan a los propietarios o arrendatarios de los inmuebles o bajo cuál autorización se dio esa instrucción.
Un saludo.
Hola, tengo un apartamento en el último piso de una torre de 10 pisos. Poco tiempo después de habitar el apartamento se comenzaron a evidenciar filtraciones en los techos cada vez que llueve, y con el transcurrir del tiempo los apartamentos casa vez más afectados a raíz de esas filtraciones. Las terrazas sobre los apartamentos son áreas comunes y por esta razón se le ha solicitado a la administración del la PH tome cartas sobre el asunto, pero esta no ha hecho nada.
Mi pregunta es:
La administración debe reparar la impermeabilización de las terrazas ya que éstas son áreas comunes?
Gracias.
Hola, Jimmy. Gracias por tu comentario.
En efecto, es responsabilidad de la administración hacer la debida diligencia para la impermeabilización de las terrazas y de las reparaciones en que tenga que eventualmente tenga que incurrir el propietario, si no soportan el debido tratamiento de esto.
Saludos.
Hola, estoy por vender un departamento en propiedad horizontal, el escribano le solicita al administrador el libre deuda de expensas y demas temas del edificio como ser seguros, juicios, fondo de reserva, etc. El administrador lo informa pero ademas informa que en el momento de la escritura deben retenerme $100.000 en concepto del pago del informe antedicho, es esto legal o puedo negarme a abonarlo
Hola, Ricardo. ¡Gracias por dejarnos tu comentario!
Creemos entender del comentario, que el administrador del conjunto está cobrando el paz y salvo que entrega para hacer la escrituración del inmueble. Si esto es así, la respuesta es que conforme a la ley 675 de 2001, no se puede cobrar un paz y salvo que requieran los propietarios de los inmuebles, ni se debería haber contemplado en ningún estatuto o acta de la copropiedad.
Un saludo.
Buen día tengo un apartamento en Bogotá en un conjunto cerrado nunca he bb vivido ahí, voy a entrar un trasteo el día de hoy me dicen que no se puede porque la administradora no deje y llega hasta las 10 :00 pero llevo tres días llamando al teléfono fijo de la administración nunca me contestaron la señora administradora nunca asta en la oficina no dan ni el celular de la señora que puedo hacer con quién me puedo quejar o hacer un derecho de petición gracias
Hola, Jorge. ¡Gracias por visitarnos!
Cada copropiedad tiene reglamentos internos en cuanto a trasteos. Por lo anterior, sugerimos enviar un derecho de petición para que puedan tener una solución de horarios para los trasteos.
Un saludo.
Buen día.
Mi apartamento tiene asignado un patio que es un área común de exclusivo. El administrador, pretende entrar a ella y esto solo se puede hacer a través de nuestro apartamento ¿Él tiene la facultad para hacerlo? ¿Es legal imponer una sanción, si yo, como propietaria no permito el ingreso?
Hola, Paula. Gracias por escribirnos.
El administrador puede solicitar por medio de comunicación el ingreso a la propiedad indicando el motivo por el cual necesita hacerlo. Dicho motivo debe ser por temas especiales. Esto, entendiendo que el área es de uso exclusivo y sobre esa área, el apartamento que tiene el uso exclusivo, paga las expensas comunes. Por lo tanto, no es legal imponer sanciones si no se permite el ingreso.
Saludos.