Propiedad Horizontal: ¿cada cuánto se permite modificar el reglamento?

Cada edificio o conjunto residencial en Colombia debe disponer de un reglamento, un documento jurídico que define las directrices y normativas para el aprovechamiento y uso de los espacios comunes y privados en un régimen de propiedad horizontal. No obstante, surge la interrogante: ¿con qué frecuencia se puede realizar una modificación?

Es importante mencionar que este documento, además de establecer las pautas y normativas, promueve la armonía y administración eficiente del inmueble. También sirve para gestionar las interacciones entre propietarios, definir los deberes y compromisos individuales y minimizar posibles disputas. En Ciencuadras te explicamos los aspectos fundamentales sobre la modificación del reglamento de propiedad horizontal.

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Modificación del reglamento de propiedad horizontal

Si bien la respuesta a la pregunta: ¿con qué frecuencia se puede modificar el reglamento de propiedad horizontal? es directa. Cuando se considere necesario, pues únicamente requiere un consenso total entre los copropietarios y la misma propiedad, con el objetivo de optimizar las condiciones para sus residentes, es fundamental considerar ciertos elementos al realizarlo, para que esta decisión crucial no genere impactos negativos en la comunidad.

En este contexto, Duván Cortés, Especialista en temas de propiedad horizontal, explica: “Para realizar modificaciones al reglamento de propiedad horizontal, es necesario obtener la aprobación del quórum calificado del 70% de los propietarios. Según lo establecido en la Ley 675 de agosto 3 de 2001 o conforme a las disposiciones específicas del reglamento de cada copropiedad”, señala el experto.

Por lo tanto, además de comprender cuándo se pueden implementar estas modificaciones, resulta esencial conocer el procedimiento y las situaciones que requieren una aprobación calificada del setenta por ciento (70%), para prevenir posteriores complicaciones legales.

¿Cuándo se exige mayoría calificada para modificar el reglamento?

Como excepción a la regla general, las siguientes decisiones necesitarán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:

• Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.

Imposición de gastos extraordinarios cuya suma total, durante el período presupuestario vigente, exceda cuatro (4) veces el monto de las expensas mensuales ordinarias.

• Autorización de gastos comunes distintos a los necesarios.
• Designación de un área común para uso y disfrute exclusivo de una propiedad privada específica, cuando un copropietario lo haya requerido.
• Modificaciones a los estatutos y normativa interna.
• Desafectación de un bien común no fundamental.
• Reconstrucción del inmueble o conjunto cuando haya sufrido daños que afecten al menos el setenta y cinco por ciento (75%) de su estructura.
• Modificación del uso general de las propiedades privadas, siempre que cumpla con las regulaciones urbanísticas vigentes.
• Compra de bienes inmuebles para el edificio o conjunto.
• Proceso de liquidación y disolución.

“Conforme a estas modificaciones, los efectos principales que pueden impactar a los copropietarios incluyen variaciones en las contribuciones administrativas, utilización de espacios comunes, tanto esenciales como no esenciales. Además de las disposiciones sobre seguridad y convivencia”, explica el experto.

¿Cuál es el procedimiento para modificar el reglamento de propiedad?

Para abordar esta cuestión, nos remitiremos a las directrices proporcionadas por la Notaría 19 de Bogotá en su portal web. Primero: es fundamental recordar que para facilitar el proceso de reforma del reglamento de una copropiedad, este debe alinearse con lo establecido en la Ley 675 de 2001, que regula el régimen de propiedad horizontal.

El segundo aspecto es establecer la razón de la modificación del reglamento. Por ejemplo, cuando se requiere una alteración en el coeficiente de propiedad del inmueble bajo régimen de Propiedad Horizontal.

Proceso por implementar:

Es esencial considerar que las reformas, así como la redacción del reglamento que se modificará, complementará o reemplazará, deben contar con la aprobación de la Asamblea de Propietarios y son de cumplimiento obligatorio para todos los individuos vinculados a la Propiedad Horizontal, según lo establece el art. 37 de la ley mencionada.

Posteriormente, estos cambios deben formalizarse mediante Escritura Pública y registrarse ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, entidad responsable de gestionar los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica, tal como lo establece el numeral 9º del art. 51, que forma parte de las responsabilidades fundamentales del Administrador de la Copropiedad.

Es importante destacar que la Asamblea tiene la flexibilidad de reunirse en cualquier fecha y horario que considere conveniente; siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos para dicha reunión (respetando el tiempo de convocatoria y alcanzando el quórum mínimo necesario para la toma de decisiones).

Para obtener información más detallada sobre el proceso de modificación al reglamento, la Notaría 19 de Bogotá ofrece una guía completa que puedes consultar aquí.

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De casa a conjunto: así puedes constituir una propiedad horizontal

La modificación del reglamento de una propiedad horizontal es un procedimiento que demanda dedicación y planificación cuidadosa. Sin embargo, resulta fundamental para garantizar una comunidad organizada y equitativa para todos sus integrantes. Por lo tanto, si estás contemplando realizar modificaciones al reglamento de tu propiedad horizontal, es crucial familiarizarse con todos los procedimientos y requisitos necesarios para ejecutarlo correctamente.

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