Depósitos de arrendamiento: ¿son legales?

En materia de arriendo y venta de inmuebles hay muchos conceptos que son importantes conocer. Uno de ellos, que seguramente has escuchado en algún momento y que puede que no sepas en qué consiste, es el de los depósitos de arrendamiento. 

De acuerdo con Katheryne Guerrero, abogada, experta en temas del sector inmobiliario, en Colombia, este concepto se refiere a una suma de dinero que el arrendatario (inquilino) entrega al arrendador (propietario o inmobiliaria) al momento de firmar un contrato de arrendamiento. De acuerdo con la experta, el objetivo principal de este depósito es garantizar el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato y cubrir eventuales daños o deudas pendientes al finalizar el arriendo. “La Ley que habla de depósitos es la Ley 820 de 2003, que regula el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia”, explica.

Cómo terminar un contrato de arrendamiento

Teniendo en cuenta que este es uno de los temas más preguntados por nuestros lectores a través del módulo de comentarios del blog (el cual encuentras al finalizar este artículo), en conversación con Ciencuadras, Katheryne Guerrero, creadora de contenido digital con ‘Defiéndete Law’ (tiene más de 800.000 seguidores en todas sus redes sociales), hoy te aclaramos varias dudas.

¿Los depósitos de arrendamiento son legales?

Esta prohibición aplica tanto si el depósito exigido es en efectivo como si se utilizan letras de cambio, pagarés u otros instrumentos.

En resumen, la legislación colombiana establece claramente que los depósitos como garantías para el cumplimiento de obligaciones en contratos de arrendamiento de vivienda urbana están prohibidos. Una medida que tiene como objetivo proteger los derechos de los arrendatarios y evitar posibles abusos por parte de los arrendadores.

Depósitos de arrendamiento: factores a tener en cuenta

No solo no están avalados por la ley, la abogada Katheryne Guerrero indica 5 razones por las que no está de acuerdo con este tipo de depósitos:

1.  Como propietario, existe la incertidumbre de que el dinero solicitado como depósito no cubra los posibles daños, faltantes o retrasos en el pago de los cánones de arrendamiento.
2. En muchos casos, los propietarios que deciden arrendar directamente su propiedad solicitan únicamente un depósito equivalente a 1 o 2 cánones de arrendamiento máximo, lo cual no garantiza el cumplimiento total del contrato.
3. Como arrendatario (inquilino), no hay garantía de que, a pesar de entregar la propiedad en buen estado, se le devolverá la totalidad del depósito entregado al inicio del contrato. En muchas ocasiones, esto no se registra de manera adecuada en el contrato de arrendamiento.
4. Algunos arrendadores pueden abusar de los depósitos, reteniendo injustificadamente parte o la totalidad del depósito para cubrir gastos que no corresponden a daños reales o incumplimientos por parte del arrendatario.
5. Falta de rentabilidad: A diferencia de otros tipos de inversiones o depósitos bancarios, los fondos depositados como garantía en un contrato de arrendamiento generalmente no generan intereses ni rentabilidad adicional para el arrendatario. Esto implica que el dinero depositado no se utiliza para generar ganancias o beneficios financieros durante el período de arrendamiento, lo que se podría considerar como una oportunidad perdida de inversión.

Ahora bien, aunque la legislación colombiana establece como regla general que no se pueden exigir garantías o depósitos para asegurar el cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario, los depósitos en servicios públicos sí se pueden solicitar. La creadora de contenido comparte algunas generalidades importantes de este tema:

• Se permite solicitar garantías o pólizas de los servicios públicos, pero estas deben ser a favor de la empresa de servicios públicos y no del propietario.  
• Es importante tener en cuenta que estas garantías se utilizan exclusivamente para asegurar el pago de los servicios públicos y desvincular la responsabilidad compartida entre el propietario y el inquilino.
• Aunque es común encontrarse con situaciones en las que los propietarios piden la firma de letras o pagarés por parte del arrendatario, argumentando que es para garantizar los servicios públicos, es fundamental tener en cuenta que las garantías o pólizas permitidas solo pueden ser a favor de la empresa de servicios públicos.

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¿Y qué pasa con las garantías por los servicios públicos?

Por último, es importante que tengas en cuenta que las garantías por los servicios públicos NO se denominan como depósitos de arrendamiento, ya que tienen propósitos y características distintas. 

Mientras que los depósitos son una forma de garantía financiera que un arrendatario (inquilino) proporciona al propietario al momento de firmar un contrato de arrendamiento;  generalmente se utilizan para cubrir posibles daños o incumplimientos por parte del arrendatario durante el período de alquiler, las garantías por los servicios públicos están relacionadas específicamente con servicios como el suministro de agua, electricidad y gas. “Estas se utilizan para asegurar el pago de deudas o el cumplimiento de obligaciones por parte de los usuarios en relación a dichos servicios”,explica Katheryne Guerrero. Ciencuadras, cuadra todo.

Publicado originalmente en junio de 2023.

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