¿Qué es la propiedad horizontal en Colombia?

Al comprar, vender o arrendar un inmueble seguro has escuchado el término propiedad horizontal, un concepto que para algunos puede ser confuso. Comprender en qué consiste, cuáles son los tipos de propiedad horizontal, sus características y reglamentos puede hacer más sencillo el proceso de adquisición, entrega de una propiedad y la misma convivencia.

La Ley 675 de 2001 es la que establece la existencia de la propiedad horizontal en Colombia, reglamentando todos los aspectos que involucran su creación, dirección y funcionamiento. Esta ley indica que la constitución de una propiedad horizontal se genera mediante la elaboración de una escritura pública, la cual debe ser inscrita en la oficina de registro de instrumentos públicos.

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¿Qué es la propiedad horizontal?

La propiedad horizontal se refiere a un concepto en el que la propiedad de un edificio, conjunto o urbanización es compartido por los copropietarios. Además, tiene zonas de uso común, como pasillos, ascensores, zonas verdes, lobby, etc. y otros espacios de uso privado. 

Puntualmente, el artículo 4 de la Ley 675 del año 2001 establece: “un edificio se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la oficina de Registro de Instrumentos Público. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica, a que se refiere esta ley”. 

Características de la propiedad horizontal

Cuando se adquiere un inmueble en propiedad horizontal se debe considerar que se compran bienes privados (apartamento o casa) y bienes comunes sobre los que todos los copropietarios comparten derechos y deberes.

Entre las características se resaltan:

• Cada propietario tiene el derecho exclusivo sobre un bien privado determinado e identificado.
• Los bienes comunes no pueden ser vendidos o embargados. Ni divididos, a menos que haya una escritura de extinción de la propiedad horizontal.

Tipos de propiedad horizontal

Los conjuntos o edificios sometidos a propiedad horizontal se clasifican en tres tipos según sea el uso de los inmuebles que la conforman: residencial, mixto o comercial, tal como explica el artículo 3, de la Ley 675 de 2001.

• Uso residencial: “inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente”. En otras palabras, los edificios y conjuntos con apartamentos o casas que se usan para la vivienda de personas.

• Uso comercial: “inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente”. Lo quiere decir que son inmuebles que se utilizan para actividades comerciales, como locales, oficinas, depósitos, entre otros. 

• Uso mixto: “inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente”. Se trata de propiedades en las que se combinan los usos anteriores. 

Es importante verificar la licencia de construcción de un edificio o conjunto de copropiedad para determinar si su uso es residencial, mixto o comercial. Esto es para asegurarse de que el uso comercial esté permitido.

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La convivencia en un conjunto

Como lo mencionamos anteriormente, la principal característica de una propiedad horizontal es que sus propietarios comparten ciertas áreas comunes. Y para esto es necesario una sana convivencia. Es por ello que, cada conjunto debe contar con un reglamento, que se basa en el artículo 5 de la Ley 675.

Siendo así, los reglamentos de un conjunto deben incluir “las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica (…) y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto”, según explica MinVivienda.

Dentro de este reglamento se establece, entre otras cosas, la conformación de:

• La asamblea de copropietarios
• El consejo de administración 
• El comité de convivencia

Es este último, el encargado de velar por relaciones pacíficas y de solidaridad entre los copropietarios. Sin embargo, solo tiene una función conciliadora, ya que el comité de convivencia no impone sanciones.

Este es el ABC sobre la propiedad horizontal que te permite conocer más sobre cómo funciona y qué debes tener en cuenta cuando adquieres o vives en una.

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